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住宅ローン

住宅ローンの種類

住宅ローンは融資元の違いで、大きくは民間ローンと公的ローンの2つに分かれます。
公的ローンは融資元が公的機関なので利用できる条件は一律ですが、利用する人にとっては公的機関としての安心感があります。
また金利タイプが「全期間固定型」なので毎月の返済額が変わらないことも利用するうえでの安心感になっています。
一方、民間ローンは、ローンの種類が多様で、金利も利用できる条件もの融資先の金融機関よって違いがあり、住宅ローンを比較して資金計画に合うものを選ぶことができます。それでは、民間ローンと公的ローンそれぞれの住宅ローンの特徴を確認しましょう。

民間ローン ・金利のタイプは「長期固定型」「固定金利選択型」「変動金利型」などがあります。
・借入れ条件として、購入物件の条件とは別に、
 勤続年数や年収に対するローン返済額の比率など、返済の能力が細かく審査されます。
・審査の基準は利用する金融機関によって異なります。
・「長期固定型」「固定金利選択型」「変動金利型」などの金利タイプを組み合わせ、
 それぞれのメリットをバランス良く取り入れた借入れも可能です。
・繰上げ返済の手数料は一般的に有料です。
・毎月少額ずつ自動的に無料で繰上げ返済ができるタイプや
 ネットでの繰上げ返済は無料になるタイプなどもあります。
公的ローン 住宅金融支援機構は平成19年4月の「住宅金融支援機構法」の施行に伴い、旧住宅金融公庫が移行した独立行政法人です。ここでは、住宅の新築・購入の際の資金の借入れについて住宅金融支援機構が提供する次の3つの融資制度についてご紹介します。
フラット
35
フラット35は民間金融機関の住宅ローンを住宅金融支援機構が買取り、それを証券化して投資家に販売する仕組みの、長期固定ローンです。
返済期間は最長35年で、住宅ローン返済が滞った場合でも、機構が債務を保証しますので、借手も金融機関も安心してローンを組むことができます。
財形住宅
融資
勤務先で財形積立を行っている場合、条件を満たせば住宅金融支援機構の「財形住宅融資」を利用することができます。
財形貯蓄残高の10倍の額(最高4,000万円)まで、所要額の100%まで融資を受けられるなどのメリットがあります。

住宅ローンの種類

住宅ローンの金利は大きく分けると、返済期間を通じて金利が変わらない固定金利型と定期的に金利が見直される変動金利型があります。
さらに変動金利型には、借入れ後一定期間、金利が固定される固定金利選択型があります。
現在の低金利では、一般的には、固定金利よりも変動金利の方が当初の返済額は少なくできます。但し将来金利が上がった場合は、金利負担も当然アップします。
ここでは、こうしたメリット・デメリットを比較しながら、3つの金利タイプの違いを見ていきましょう。

固定金利型

固定金利型は、契約時点で、借入期間中の金利が固定されるタイプ(フラット35や一部の銀行)。
全期間ずっと金利が一律のタイプと11年目以降の金利が当初10年間よりアップする段階金利型のものあり、段階金利型でも、借入時に11年目以降の金利まですべて決まっています。

⇒メリット
・毎回返済額や総返済額が固定されるので、金利上昇期にも安心できる
・将来の返済内容が確定しているので、ライフプランが立てやすく、家計管理がしやすい

⇒デメリット
一般的に変動金利タイプより、金利が高めに設定されている。

固定金利選択型

固定金利選択型は、借入れ当初から2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間中の金利が固定されるタイプ(銀行ローン)。

⇒メリット
・固定金利期間が短いほど当初の金利が低い
・固定金利期間終了後は、変動金利型や、再度、固定金利選択型を選ぶことができ、その時点の金利で、その後の毎回の返済額が再計算される

⇒デメリット
金利変動幅や返済額について上限などは設定されていないため、大幅に金利が上昇すれば、返済額が膨らむ。

変動金利型

変動金利型は、通常、金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響をストレートに受けます。

⇒メリット
・金利が1年に2回見直される
・金利変動の影響をストレートに受ける多くの銀行では、一般的に、毎回の返済額の改定は5年ごとで、かつ改定後の返済額が従前の1.25倍以内というルールを設けています。

⇒デメリット
半年ごとの金利上昇幅が無制限なため、金利が大きく上昇すると元本が減らず、未払利息まで発生するリスクがある。

自分に合った金利タイプは?

[固定金利型が向いている人]
・金利変動に対する対策が取りにくい場合
・途中で返済額が上昇すると家計面で困る人
・将来、住宅ローンの借り換えが難しい人

[変動金利型や5年以内の比較的短期の固定金利選択型でも大丈夫と言える人]
・借入額が少ない場合
・繰上げ返済でローン残高を早めに減らし、15年程度でローンを完済できる人

[固定金利選択型が向いている人]
・教育費などの負担がある間の金利変動リスクを負わないですむよう、固定金利期間を中期で確保しておきたい人

保証料とは

住宅ローンを利用する際には、借りる金額が高額になり、返済期間も長期にわたります。
そのため、住宅ローンを借りた人が万が一、支払い困難になったときのことを考え、借入先である金融機関から保証を求められます。
「所定の保証会社の保証を受けられること」を融資条件にしている住宅ローンを利用するためには保証料を支払う必要があります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険(通称「団信」と言われています)は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。民間金融機関の多くは、この団信の加入を住宅ローン借入れの条件としています。この場合には、保険料は金利に含まれており、別途に保険料支払いは発生しません。
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